Die Kündigung des Stromvertrags gehört zu den Reflexen am Ende eines Mietverhältnisses. Der Zeitpunkt dieser Kündigung stellt ein konkretes Problem dar: Wenn der Zähler vor der Schlüsselübergabe abgeschaltet wird, wird das Übergabeprotokoll unvollständig. Es ist unmöglich, Steckdosen, Schalter, den Warmwasserboiler oder die Lüftungsanlage ohne Strom zu testen. Diese Situation, die häufiger vorkommt, als man denkt, setzt Mieter und Vermieter rechtlichen Auseinandersetzungen über die Rückzahlung der Kaution aus.
Überprüfung der elektrischen Geräte ohne Strom: Was nicht überprüfbar wird
Das Übergabeprotokoll hat eine Beweisfunktion. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs und dient als Referenz im Streitfall über Reparaturen oder Kautionsabzüge. Ohne Strom wird ein Teil der Überprüfungen physisch unmöglich.
Die betroffenen Geräte beschränken sich nicht auf die Beleuchtung. Kochplatten, Dunstabzugshauben, elektrische Rollläden, Gegensprechanlagen, Steckdosen, elektrische Heizkörper, Lüftungsanlagen: All diese Elemente benötigen eine Stromversorgung, um getestet zu werden. Wenn ihre ordnungsgemäße Funktion am Tag der Übergabe nicht festgestellt werden kann, kann der Vermieter sie als defekt betrachten und dem Mieter Kosten in Rechnung stellen.
Die Beweislast kehrt sich dann gegen den ausziehenden Mieter. Dieser muss nachweisen, dass die Geräte vor der Abschaltung normal funktionierten, was ohne schriftlichen Nachweis oder gegenteilige Feststellung schwierig ist. Die Frage, ob der Strom vor der Übergabe abgeschaltet werden kann, reduziert sich oft auf diesen Punkt: Wer trägt das Beweisrisiko im Zweifel über den Zustand eines Geräts.
Kündigung des Energievertrags und Mietende: Die Diskrepanz, die den Streit verursacht
Die meisten Stromanbieter ermöglichen es, ein Kündigungsdatum auszuwählen. Die Falle liegt in der Diskrepanz zwischen dem gewählten Kündigungsdatum und dem tatsächlichen Datum der Übergabe. Einige Mieter kündigen ihren Vertrag, sobald sie die Wohnung physisch verlassen, manchmal mehrere Tage vor der offiziellen Schlüsselübergabe.
Das tatsächliche Ende des Aufenthalts entspricht jedoch nicht immer dem Ende des Mietverhältnisses. Der Mieter bleibt bis zur Rückgabe der Schlüssel für die Wohnung verantwortlich, auch wenn er bereits seine Möbel umgezogen hat. Die Kündigung muss auf den Tag des tatsächlichen Auszugs abgestimmt werden, das heißt auf den Tag des Übergabeprotokolls oder den folgenden Tag, nicht früher.
Zu früh zu kündigen birgt auch ein praktisches Problem: Wenn das Abonnement vor dem Auszug endet, kann die Stromversorgung während der Reinigungs- oder Renovierungsphase unterbrochen werden. Eine Wohnung ohne Strom in dieser Phase macht die Reinigung komplizierter (Staubsauger, Beleuchtung in fensterlosen Räumen) und gefährdet die Qualität des Übergabeprotokolls.
Linky-Zähler und Fernabschaltung
Bei einem Linky-Zähler kann die Abschaltung aus der Ferne am Tag der Kündigung des Vertrags erfolgen, ohne dass ein Techniker physisch eingreifen muss. Dieser automatisierte Mechanismus verkürzt die Zeitspanne zwischen der Kündigungsanfrage und der tatsächlichen Abschaltung. Der Zähler kann am selben Tag des Vertragsendes deaktiviert werden, was wenig Spielraum lässt, wenn die Übergabe am nächsten Tag geplant ist.
Bei einem klassischen Zähler erfordert die Abschaltung in der Regel den Besuch eines Enedis-Mitarbeiters, was einige zusätzliche Tage Strom nach der Kündigung ermöglichen kann. Die Erfahrungen vor Ort variieren diesbezüglich: Einige Mieter haben mehrere Tage nach dem theoretischen Vertragsende Strom, andere verlieren ihn sofort.
Stromabschaltung durch den Vermieter: rechtliche Grenzen und strafrechtliches Risiko
Es gibt auch den umgekehrten Fall. Einige Eigentümer schalten den Strom der Wohnung ab, um den Auszug eines Mieters am Ende des Mietverhältnisses oder in Zahlungsschwierigkeiten zu beschleunigen. Diese Praxis ist rechtlich von der Kündigung eines Vertrags durch den Mieter selbst zu unterscheiden.
Die Abschaltung von Versorgungsleitungen in einer bewohnten Wohnung, um einen Auszug zu erzwingen, kann als illegale Räumung qualifiziert werden. Das Strafgesetzbuch bestraft Handlungen, die darauf abzielen, einen Bewohner zu zwingen, eine Wohnung außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens zu verlassen. Ein Vermieter hat nicht das Recht, den Strom eines Mieters mit einem Wohnrecht abzuschalten, selbst im Falle von Mietrückständen.
Der Unterschied liegt im Gebrauch: Eine Vertragsbeendigung nach dem tatsächlichen Ende des Aufenthalts (Schlüsselübergabe, unterschriebenes Übergabeprotokoll) fällt unter die normale Verwaltung des Eigentums. Im Gegensatz dazu stellt eine Abschaltung, die darauf abzielt, die Wohnung unbewohnbar zu machen, während der Mieter noch dort wohnt, eine rechtswidrige Handlung dar.
Verteilung der elektrischen Reparaturen zwischen Mieter und Vermieter beim Übergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll beleuchtet auch mögliche Mängel an der elektrischen Installation. Die Verteilung der Verantwortlichkeiten zwischen Mieter und Vermieter folgt einer einfachen, aber oft missverstandenen Logik:
- Der Mieter übernimmt die laufende Wartung: Austausch defekter Schalter, Sicherungen, Glühbirnen, abgenutzter Steckdosen durch normalen Gebrauch
- Der Vermieter trägt die Verantwortung für die Konformität der elektrischen Installation, die Abnutzung der Geräte und größere Reparaturen (Verteilungskasten, Normen, Austausch der Verkabelung)
- Schäden durch Überspannung oder längere Abschaltungen (Schäden an Haushaltsgeräten, abgetauter Gefrierschrank) fallen in die Versicherung des Mieters oder in die Verantwortung des Netzbetreibers, je nach Ursache der Abschaltung
Kleine Wartungselemente liegen in der Verantwortung des Mieters, aber der Vermieter kann den Austausch eines abgenutzten Geräts nicht dem ausziehenden Mieter in Rechnung stellen. Die Abnutzungstabelle, wenn sie im Mietvertrag vorhanden ist, dient gerade dazu, diese Verteilung zu objektivieren.
Konkrete Vorsichtsmaßnahmen zur Vermeidung von Streitigkeiten über Strom am Ende des Mietverhältnisses
Einige einfache Maßnahmen reduzieren das Risiko von Anfechtungen beim Übergabeprotokoll:
- Den Stromvertrag nur am Tag des Übergabeprotokolls oder am folgenden Tag kündigen, niemals vorher
- Am Tag des Übergabeprotokolls jede Steckdose, jeden Schalter, jeden Rollladen und jedes elektrische Gerät in Anwesenheit des Vermieters oder seines Bevollmächtigten testen und ihren Zustand im Dokument festhalten
- Den Zähler (Verbrauchszähler) und die getesteten Geräte fotografieren, um einen Nachweis für spätere Streitigkeiten zu erstellen
- Wenn der Strom vor dem Übergabeprotokoll abgeschaltet wurde, um eine Verschiebung bitten oder ausdrücklich im Dokument vermerken, dass die elektrischen Geräte aufgrund fehlender Stromversorgung nicht überprüft werden konnten
Diese letzte Bemerkung schützt den Mieter: Sie verhindert, dass der Vermieter ihm nachträglich eine Fehlfunktion anlastet, die nicht gegenteilig festgestellt wurde. Der Vermieter kann seinerseits die Unterzeichnung eines unvollständigen Übergabeprotokolls verweigern und verlangen, dass der Strom vor dem Besuch wiederhergestellt wird.
Die Frage des Zeitpunkts der Kündigung erscheint in der Liste der Umzugsformalitäten trivial. Sie beeinflusst jedoch die rechtliche Solidität des Übergabeprotokolls und damit die Rückzahlung der Kaution. Den Zähler einen Tag länger aktiv zu halten, kostet wenig im Vergleich zum Risiko eines ungerechtfertigten Abzugs von der Kaution.
